1．什么是环境
环境即周围的地方，或者周围的情况和条件。它是针对主体而言的，以人类为主体的环境，有广义与狭义之分。
2．什么是物业环境
物业环境是城市环境的一部分，是某个物业区域内的环境。
物业环境按物业的不同，可以分为生活居住环境、商业环境、办公室环境等。随着改革开放的深化和市场经济体制的建立，近年来又出现了投资环境的概念。投资环境应该说是上述几个环境以及政治经济环境的综合。
(1)生活居住环境。生活居住环境包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。
内部居住环境：即指居住建筑的内部环境。影响住宅区内部居住环境的因素有：住宅标准，指面积和质量标准。住宅类型，指住宅的高度和层高。隔音、隔热和保温，光照、日照、通风、室内小气候、室内空气量和二氧化碳含量等这些是居住环境良好的重要条件。
外部居住环境：指住宅和与居民生活密切相关的各类公共建筑、公用设施、绿化、院落和室外场地等，它与内部居住环境有机地组成完整的生活居住环境。影响住宅区外部环境有以下一些因素：居住密度，即单
位用地面积上居民和建筑的密集程度。
公共建筑，为居民生活服务的各类公共建筑，包括中小学、幼托、医院、电影院、商店、邮局、银行等以及文教、卫生、商业服务、行政经济等方面的公共建筑。
市政公共设施。为住宅区生活服务的设施6如道路、各种工程管线和设施、公共交通等。
绿化。绿地面积和绿化种植。
室外庭院和各类活动场所。住户独用的室外庭院和公共使用的生 活用地，儿童游戏和成年人、老年人休息活动场地。
室外环境小品。建筑小品、装饰小品、公共标志、公用小设施、游憩小设施以及地面铺砌等。
大气环境。空气中有害气体和有害物质的浓度和气味等。
声环境视环境。噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。
小气候环境。居住区环境内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况。
邻里和社会环境。居住区环境内的社会风尚、治安、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等。
环境卫生状况。指环境内的清洁状况等。
(2)生产环境，包括各种生产设施和条件等。
(3)商业环境。
(4)办公环境。
3．环境管理的任务与内容
物业环境管理。由于管理范围及目的的不同，而有不同的管理任务。城市环境管理的任务是维护和保持整个城市的环境质量，而物业环境管理的任务则是保护和维持物业区域内的容貌，防止人为破坏和减缓自然损坏，维护正常的生产、生活和办公秩序，保持商场的外观及整体形象，吸引顾客，提高知名度等等。
物业环境管理应包含下列几个部分的内容：
(1)第二环境部分
①治理环境污染。环境污染主要有以下几种情况：空气污染，水体污染，固体废物污染，噪声污染(交通噪声，生产噪声，工厂噪声，施工噪声，生活噪声，商业噪声，保育教育设施噪声，生活噪声)，电磁波污染。
②做好绿化和环卫工作。这既是治理环境污染的一个措施，也是提高环境质量的一个途径。
(2)第三环境部分
①清理物业区内违章搭建。
②加强市政公用设施管理。
③搞好车辆交通管理。
④建设各种环境小品。
(3)第四环境部分
①抓好治安管理工作。
②建设新型的人文环境。
4．环境管理的措施
(1)建立环境管理机构。这是搞好环境管理的基础。物业管理公司应设置专门的环保机构，如环保处(科)，具体负责环境管理工作。环保处(科)的工作应该包括：
①拟定物业区域内环境保护的标准和规范。根据本物业区域的实际情况来拟定所管物业环保的标准和规范；
②组织环境监测，掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势；
③会同有关部门组织所管物业区域的环境科学研究和环境教育；
④负责具体的环保工作，如环境的净化、美化、绿化等等。
环保处(科)要做好上述工作，必须拥有一定的环保设施的设备，如监测仪器等，这是建立环保处(科)需要解决的问题。
(2)抓好环境污染管理工作。城市环境问题涉及两个方面，一是不让自然环境变坏，即防治污染；二是要力求自然环境更美好，主要是绿化。物业环境管理工作之一便是搞好环境污染的防治。
5．空气污染的防治
环境污染的治理也有两个方面，即防与治，预防为主，治理为辅。下面结合造成环境污染的五个部分分别加以介绍。
(1)教育住户和生产单位改变能源结构
空气中二氧化硫等有毒有害气体含量过多，主要原因是住户和生产单位的能源结构不合理：清洁能源比例少，直接燃煤比例高。要改变这种状况，就要教育住户和生产单位增加清洁能源的比例，减少直接燃煤的比例。当然，由于受经济条件和能源条件的限制，目前还不可能一下子改变能源结构。作为过渡措施，可以引导住户和生产单位采用型煤。据研究，型煤比原煤散烧可节能15％，减少烟尘排放50％。若在型煤中加入固硫剂，可减少二氧化硫排放量60％～70％。
(2)硬化地面
空气中的扬尘除基建带来的之外，还有一部分是因为物业区域地面尘土较多遇风引起的。硬化地面，使尘土不能裸露地面-自然是减少扬尘的一个措施。
(3)绿化
树木有净化、解毒能力，也有挡风遮尘的能力。它不但能净化空气中的二氧化硫和机动车尾气，还能遮挡灰尘随风飘起。因此绿化是防治污染的积极途径o
(4)限制车辆驶入
这是一个消极的办法，但也是个可行的措旋。限制机动车辆驶入物业区域，不但能减小噪声i还能减少物业区域内尾气的排放量，减轻机动车尾气对物业区域空气的污染白。
6．水体污染的防治．
切断水体污染途径在物业区域的沟渠、池塘里饲养水草，种植荷花等，既能增强水体自我净化能力，叉能美化环境。
7．固体废弃物污染的防治
(1)对于垃圾，物业管理公司应建立垃圾的分类收集系统，傲到从该物业及时输出或处理。有条件者可自己处理，没有条件的，应把垃圾送到城市垃圾处理中心集中处理。对无机垃圾，可采用填埋处理。对有机垃圾、动植物尸体等可经过高温灭菌无害化处理，制成有机肥输送到农田。对一些可燃物如废纸、塑料等可用焚烧处理。
(2)粪便纳入城市污水处理系统。
(3)沟泥要进行固液分离，固体干化科学处理，提高无害化处理率，然后输送到农林生态系统。
8．噪声污染的防治
对于物业管理公司来说，防治噪声污染的办法是：
(1)绿化。绿化的好处是众所周知的。植物不但可以净化空气，调节温湿、保持水土、防风固沙，而且可以消声防噪。物业管理公司环保处(科)应在所管物业区域内多种植树木、花草以达到消声防噪，美化环境的目的。
(2)限制车辆进入物业区域。完全禁止车辆进入物业区域是不可能的(至少现在)，目前能做到的是在数量上进行限制。除在数量上进行限制外，还可限制车速。办法是物业速域主路采取曲线型，使车辆进入物业区域后不得不降低速度以减少噪声。特别需要注意的是尽量避免车辆的过境交通o
(3)加强精神文明教育，制定必要管理办法。对生活噪声来讲，加强精神文明教育，让有关人员懂得尊重别人就是尊重自己的道理，尽量减少生活噪声不啻是一个积极的办法。同时，还应制定必要的管理办法，以作为防治生活噪声的辅助措施。
(4)电磁波污染的防治。防治电磁波污染的有效办法是绿化。绿化能防止和阻碍电磁波的穿入，减轻其直接影响。
9．清理违章搭建
违章搭建是对整个物业区和谐环：境的破坏，它既有碍观瞻，又影响人们的13常生活，还可能带来交通不安全的问题。因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清理物业区内的违章搭建的工作。
10．加强公用设施管理
为物业区生产、生活、办公服务的市政公共设施是该物业区的一个重要组成部分，一旦它遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生产、生活和办公，因此，加强市政公用设施的管理也应是物业管理公司的。个重要工作。
11．建设新型人文环境
新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境，互利互惠、馨文明的商业和融洽和谐、轻松有序的办公环境等。、新型的人文环境可以焕发热情，提高工作效率，对社会治安状况的好转也有很大的促进作用。物业管理公司在建设新型人文环境工作中可采取的办法有：
(1)不定期举行客户座谈会(茶话会)。通过这种方式，物业管理公司可以得到客户对自己工作的意见和建议，也可以使客户和自已公司建立相互信任的关系，有利于物业管理工作的进行,同时也有利于人文环境的进一步建设。
(2)举办各种社区内的文娱、联谊活动。这些活动包括节日庆典、郊游、演讲、书法、卡拉OK、棋牌比赛、跳舞、猜迷、打球等。通过这些活动，不但可以增进相互了解，还能提高各自的素质。所有这些都有利于入文环境的建设o
(3)举办其他活动。这些活动包括荣誉家庭(单位或个人)评议颁奖活动；见义勇为业主(住户)颁奖活动；友好单位(家庭)互访、互帮活动等，这些活动有利于新型人文环境的建设。
12．建设各种环境小品
环境小品的内容十分广泛，就其性质来说大体可分为三类：
(1)功能性。有坐椅、桌、园灯或路灯、垃圾桶、电话亭、休息亭廊、标志牌、儿童游戏设施、地面辅装等。
(2)装饰性。有花架、花坛、水池、人工喷泉、人工瀑布、假山、雕塑、叠石等。
(3)分隔空间。有入口标志、围墙、栏杆、路障、台阶、挡土墙等。
小品具有方便使用、美化环境、组织空间的功能。其种类、造型：规格、质地可根据实际需要而设计，注意不要强求应有尽有、样样俱全。物业管理公司应用少量的投资和简易可行的材料，力求小品的新颖实用，达到美化环境的效果。
不同的物业，小品布置的原则和方法也会有些不同。对居住区来说，小品设计应从使用功能出发，在整体环境的统一要求下，与建筑群体和绿化种植密切配合。切忌不必要的堆砌，过分豪华的装饰和过多的东西堵塞有限的空间。